Stai acquistando un appartamento su progetto e il promotore ti informa che il cantiere ha raggiunto la “messa fuori acqua”. Dietro a questo termine tecnico si cela una fase decisiva del tuo acquisto in VEFA: essa condiziona l’importo che sbloccherai, la solidità della tua futura abitazione e il calendario di consegna. Comprendere questo traguardo significa mantenere il controllo sul tuo progetto immobiliare.
Chiamata di fondi alla messa fuori acqua: cosa dice la normativa VEFA
La maggior parte delle guide spiega la messa fuori acqua come un semplice momento del cantiere. In realtà, è prima di tutto una soglia giuridica e finanziaria regolata dal Codice delle costruzioni e dell’abitazione.
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L’articolo R.261-14 del CCH stabilisce limiti legali per ogni chiamata di fondi in VEFA. Il promotore può richiederti al massimo il 35% del prezzo al completamento delle fondazioni, poi il 70% alla messa fuori acqua, e infine il 95% al completamento dell’edificio. Il saldo rimane dovuto solo alla messa a disposizione dell’alloggio.
Questo quadro consente due modalità di pagamento: pagamenti periodici costanti o pagamenti proporzionati all’avanzamento dei lavori. In entrambi i casi, i limiti sopra indicati non possono mai essere superati. Un promotore che richiede più del 70% prima che il tetto sia posato esce dal quadro legale.
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Attestazione di avanzamento: il controllo bancario prima dello sblocco
Perché la tua banca a volte ritarda a sbloccare i fondi richiesti dal promotore? Negli ultimi anni, gli istituti bancari hanno inasprito le loro pratiche. Ora richiedono un attestato di avanzamento prima di convalidare la chiamata di fondi al 70%.
In concreto, la banca verifica che la fase “messa fuori acqua” sia effettivamente raggiunta: tetto posato, edificio protetto dalle acque piovane. Senza questa conferma, non c’è sblocco. Questo meccanismo protegge l’acquirente da un promotore che fatturerebbe in anticipo rispetto al cantiere reale.
L’attestazione può provenire dal direttore dei lavori, da un architetto indipendente o da un ufficio di controllo. Hai il diritto di richiedere di consultare questo documento. Se il tuo promotore si rifiuta di fornirlo, è un segnale di allerta serio.
Interessi intercalari durante la costruzione
Tra la prima chiamata di fondi e la consegna, paghi interessi intercalari sulle somme già sbloccate. La messa fuori acqua fa passare il tuo impegno dal 35% al 70% del prezzo: i tuoi interessi intercalari raddoppiano a questa fase.
Anticipare questo aumento nel tuo budget mensile evita brutte sorprese. Alcuni acquirenti negoziano con la loro banca un differimento totale (capitale e interessi) fino alla consegna, ma questa opzione ha un costo globale più elevato.
Messa fuori acqua nel cantiere VEFA: i lavori concreti
Passiamo dal giuridico al concreto. La messa fuori acqua indica il momento in cui l’edificio diventa impermeabile alle acque piovane. Ciò implica tre realizzazioni fisiche completate:
- Il sollevamento completo dei muri portanti e dei frontoni, che formano l’involucro verticale dell’edificio
- La posa della struttura (legno, metallo o cemento a seconda del programma), che costituisce la struttura portante del tetto
- La copertura del tetto (tegole, ardesie, membrana impermeabilizzante per i tetti-terrace), che assicura la protezione contro la pioggia
A questo punto, l’edificio non ha né finestre né porte esterne. Resiste alla pioggia ma non al vento né al freddo. Questa è la differenza con la messa fuori aria, che interviene dopo la posa delle serramenti esterni.
Ciò che resta da fare dopo la messa fuori acqua
Una volta che l’edificio è fuori acqua, il cantiere entra nella fase di finitura. I lavori rimanenti rappresentano ancora una parte significativa del progetto:
- Posa dei serramenti esterni (finestre, porte, persiane) per raggiungere la messa fuori aria
- Installazione delle reti tecniche: idraulica, elettricità, ventilazione, riscaldamento
- Isolamento termico e acustico delle pareti
- Tramezzature interne, rivestimenti di pavimenti e muri, attrezzature sanitarie
Il passaggio dal 70% al 95% dei fondi copre l’intero di questi lavori. L’ultima chiamata di fondi (il 5% rimanente) interviene solo alla consegna, dopo la tua visita di ricezione.
Verificare la messa fuori acqua: punti di attenzione per l’acquirente
Non sei obbligato ad aspettare la consegna per controllare l’avanzamento. Durante le visite di cantiere (che il promotore deve organizzare o almeno autorizzare), alcuni elementi meritano la tua attenzione.
Osserva il tetto: le grondaie, i colmi e le scossaline devono essere completi. Un tetto parzialmente coperto non costituisce una messa fuori acqua. Controlla anche l’assenza di teli temporanei su ampie superfici, che indicherebbero un cantiere ancora in corso su questo punto.
Richiedi sistematicamente l’attestato di avanzamento prima di firmare lo sblocco presso la tua banca. Questo semplice riflesso ti protegge da una chiamata di fondi prematura. In caso di dubbi sulla conformità, un esperto in edilizia indipendente può accompagnarti durante la visita.
La messa fuori acqua segna il punto di svolta finanziario del tuo acquisto in VEFA. Trasforma un cantiere aperto alle intemperie in una struttura protetta e fa passare il tuo impegno finanziario al 70% del prezzo totale. Tenere d’occhio l’attestato di avanzamento e verificare la realtà dei lavori sul campo rimane il miglior modo per garantire il tuo acquisto fino alla consegna.