Sie kaufen eine Wohnung im Bau und der Bauträger teilt Ihnen mit, dass die Baustelle die “Mise hors d’eau” erreicht hat. Hinter diesem technischen Begriff verbirgt sich ein entscheidender Schritt Ihres Kaufs in VEFA: Er bestimmt den Betrag, den Sie freigeben werden, die Solidität Ihrer zukünftigen Wohnung und den Lieferzeitplan. Dieses Etappenziel zu verstehen, bedeutet, die Kontrolle über Ihr Immobilienprojekt zu behalten.
Fondsabruf bei der Mise hors d’eau: Was die VEFA-Vorschriften sagen
Die meisten Leitfäden erklären die Mise hors d’eau als einen einfachen Moment auf der Baustelle. In Wirklichkeit ist es zunächst ein rechtlicher und finanzieller Schwellenwert, der durch das Bau- und Wohnrecht geregelt ist.
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Artikel R.261-14 des CCH legt gesetzliche Obergrenzen für jeden Fondsabruf in VEFA fest. Der Bauträger kann Ihnen maximal 35 % des Preises bei Abschluss der Fundamente verlangen, dann 70 % bei der Mise hors d’eau und schließlich 95 % bei der Fertigstellung des Gebäudes. Der Rest ist nur bei der Bereitstellung der Wohnung fällig.
Dieser Rahmen erlaubt zwei Zahlungsmodalitäten: konstante periodische Zahlungen oder Zahlungen, die dem Fortschritt der Arbeiten entsprechen. In beiden Fällen darf die oben genannte Obergrenze niemals überschritten werden. Ein Bauträger, der mehr als 70 % verlangt, bevor das Dach aufgebracht ist, überschreitet den gesetzlichen Rahmen.
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Wenn Sie die Mise hors d’eau VEFA mit Immo Factory verfolgen möchten, erhalten Sie Unterstützung, um sicherzustellen, dass jeder Fondsabruf tatsächlich dem realen Fortschritt der Baustelle entspricht.
Fortschrittsbescheinigung: Die Bankenprüfung vor der Freigabe
Warum zögert Ihre Bank manchmal, die vom Bauträger angeforderten Mittel freizugeben? In den letzten Jahren haben die Banken ihre Praktiken verschärft. Sie verlangen nun eine Fortschrittsbescheinigung, bevor sie den Fondsabruf bei 70 % validieren.
Konkret überprüft die Bank, ob die Stufe “Mise hors d’eau” tatsächlich erreicht ist: Dach aufgebracht, Gebäude vor Regenwasser geschützt. Ohne diese Bestätigung erfolgt keine Freigabe. Dieser Mechanismus schützt den Käufer vor einem Bauträger, der im Voraus für nicht ausgeführte Arbeiten auf der Baustelle berechnet.
Die Bescheinigung kann vom Bauleiter, einem unabhängigen Architekten oder einem Prüfungsbüro stammen. Sie haben das Recht, dieses Dokument einzusehen. Wenn Ihr Bauträger sich weigert, es bereitzustellen, ist das ein ernstes Warnsignal.
Interimskosten während des Baus
Zwischen dem ersten Fondsabruf und der Lieferung zahlen Sie Interimskosten auf die bereits freigegebenen Beträge. Die Mise hors d’eau lässt Ihr Engagement von 35 % auf 70 % des Preises steigen: Ihre Interimskosten verdoppeln sich in dieser Phase.
Diese Erhöhung in Ihrem monatlichen Budget vorherzusehen, vermeidet unangenehme Überraschungen. Einige Käufer verhandeln mit ihrer Bank über einen vollständigen Zahlungsaufschub (Kapital und Zinsen) bis zur Lieferung, aber diese Option hat insgesamt höhere Kosten.
Mise hors d’eau auf der VEFA-Baustelle: die konkreten Arbeiten
Gehen wir vom Juristischen zum Konkreten über. Die Mise hors d’eau bezeichnet den Moment, in dem das Gebäude wasserdicht gegen Regenwasser wird. Dies setzt den Abschluss von drei physischen Arbeiten voraus:
- Der vollständige Aufbau der tragenden Wände und Giebel, die die vertikale Hülle des Gebäudes bilden
- Der Einbau des Dachstuhls (Holz, Metall oder Beton je nach Programm), der die tragende Struktur des Daches bildet
- Die Dacheindeckung (Ziegel, Schiefer, Abdichtungsfolie für Dachterrassen), die den Schutz gegen Regen gewährleistet
In diesem Stadium hat das Gebäude weder Fenster noch Außentüren. Es hält dem Regen stand, aber nicht dem Wind oder der Kälte. Das ist der Unterschied zur Mise hors d’air, die nach dem Einbau der Außentüren erfolgt.
Was nach der Mise hors d’eau noch zu tun ist
Sobald das Gebäude hors d’eau ist, tritt die Baustelle in die Phase der Innenausbauarbeiten ein. Die verbleibenden Arbeiten machen immer noch einen erheblichen Teil des Projekts aus:
- Einbau der Außentüren (Fenster, Türen, Rollläden), um die Mise hors d’air zu erreichen
- Installation der technischen Netze: Sanitär, Elektrik, Belüftung, Heizung
- Wärme- und Schallschutz der Wände
- Innenwände, Boden- und Wandbeläge, sanitäre Einrichtungen
Der Übergang von 70 % auf 95 % der Mittel deckt alle diese Arbeiten ab. Der letzte Fondsabruf (die verbleibenden 5 %) erfolgt erst bei der Lieferung, nach Ihrer Abnahme.
Überprüfung der Mise hors d’eau: Punkte der Aufmerksamkeit für den Käufer
Sie sind nicht verpflichtet, bis zur Lieferung zu warten, um den Fortschritt zu kontrollieren. Bei Baustellenbesuchen (die der Bauträger organisieren oder mindestens genehmigen muss) verdienen einige Elemente Ihre Aufmerksamkeit.
Beobachten Sie das Dach: Die Traufen, Firste und Kehlen müssen vollständig sein. Ein teilweise gedecktes Dach stellt keine Mise hors d’eau dar. Überprüfen Sie auch das Fehlen von temporären Planen auf großen Flächen, die darauf hindeuten würden, dass an diesem Punkt noch gearbeitet wird.
Fordern Sie systematisch die Fortschrittsbescheinigung an, bevor Sie die Freigabe bei Ihrer Bank unterzeichnen. Dieser einfache Reflex schützt Sie vor einem vorzeitigen Fondsabruf. Bei Zweifeln an der Konformität kann ein unabhängiger Bauexperte Sie während des Besuchs begleiten.
Die Mise hors d’eau markiert den finanziellen Wendepunkt Ihres Kaufs in VEFA. Sie verwandelt eine Baustelle, die den Witterungsbedingungen ausgesetzt ist, in eine geschützte Struktur und erhöht Ihr finanzielles Engagement auf 70 % des Gesamtpreises. Ein Auge auf die Fortschrittsbescheinigung zu haben und die Realität der Arbeiten vor Ort zu überprüfen, bleibt der beste Weg, um Ihre Akquisition bis zur Lieferung abzusichern.